【真實情境:房已過戶卻拿不到尾款的崩潰】

張先生開心賣掉手上的房子，買方付了頭期款，雙方也都有辦理履約保證。買賣流程看似順利，尾款也經銀行核貸通過，張先生安心等著買方向銀行申請的千萬尾款撥入專戶。沒想到，就在銀行準備撥款的前幾天，買方竟然因為涉嫌詐欺案，名下財產全數遭法院扣押！銀行發現異常後，拒絕撥款。張先生滿臉錯愕：「可是我們明明有簽履約保證啊！現在我拿不到尾款，房子也都過戶給買方了，結果我自己原來的房貸，竟然還要繼續繳？」
 

【法律拆解:為什麼「有簽履保」卻還是房財兩空?】

許多人以為，只要有簽履約保證，交易就絕對安全。但很遺憾，這起案件完全凸顯了現行履保機制的極限。

不動產買賣如果是「現金一次付清」，在履保機制下當然沒問題，但現在絕大多數的交易都需要向銀行貸款。在貸款實務上，不動產必須先過戶到買方名下，由買方以其名義向銀行貸款；接著由銀行代償賣方原有貸款、塗銷原抵押權設定，並為買方設定第一順位抵押權後，餘款才會真正撥入履保帳戶。

這個「過戶後、撥款前」的空窗期，就是一個未知的不定時炸彈。

一旦買方在這個階段出事（例如名下財產遭法院扣押），銀行沒辦法做設定，當然就不會撥款。而我國不動產取得採「登記生效主義」，一經登記，買方即取得不動產所有權。此時賣方不僅喪失不動產所有權、也拿不到尾款，原來的房貸還要繼續繳，直接面臨「雙重損失」的困境。就算決定提告求償，賣方也只是一般的債權人，只能跟其他債權人按比例分配買方剩下的財產，實際上能分得的金額往往少得可憐。

【本所實務建議:在買賣契約上訂立特約】

為了保全在這種情形下拿不回不動產所有權的窘境，本所建議簽署買賣契約時,務必於特約一欄加註:「買方未付清全額款項前,不動產所有權仍為賣方所有」。這能在極端狀況下,為賣方保留拿回產權的強大法律依據。

律師真心話:

不動產交易動輒千萬，許多民眾以為有了「定型化契約」與「履約保證」就絕對萬無一失，卻不知道在實務流程中隱藏著致命的空窗期。這類因買方個人財務或犯罪問題引發的產權危機，嚴重衝擊交易安全。面對房產交易，千萬不要迷信制式流程。請記住，合約是可以修改與增加特約的。 在簽名前，多花一點時間審視條文，勇敢要求加上保護自己的防線，才是真正守護一輩子心血的唯一法則。若遇到仲介提供的合約條文模糊，或是交易對象狀況異常，切勿勉強妥協，尋求專業的第三方評估，永遠是風險最低的選擇。